مراحل معامله ملک دارای جزئیاتی است که در صورت عدم توجه ممکن است موجب پشیمانی خریدار یا فروشنده شود. در این مقاله سعی کرده ایم شما را با این جزئیات مراحل معامله ملک آشنا کنیم.
ابتدا به دو نفر جهت خرید و سند خانه یا ملک نیازمندیم: فروشنده و خریدار ، اگر این دو با هم توافق کنند بعد به سراغ معامله ملک میرویم.
مراحل معامله ملک در ایران سه مرحله است.
مرحله اول: توافق
مرحله اول از مراحل معامله ملک توافق بین خریدار و فروشنده است. در این قرارداد یک سند کتبی می نویسند به نام عقد، به عبارت دیگر فروشنده و خریدار می گویند ما حرفی را که بین خود زده ایم قبول داریم و به صورت مکتوب می گذاریم.
چه چیزی در مبایعه نامه ذکر شده است؟
در ابتدای توضیح مراحل معامله ملک باید درباره ی مبایعه نامه ملکی بدانید .
حداقل 5 مورد باید در مبایعه نامه ذکر شود:
مشخصات فروشنده: مشخصات ثبت شده، آدرس (کد پستی باید در آدرس ذکر شود)، تلفن همراه و تلفن ثابت.
مشخصات خریدار: مشخصات ثبت نام، آدرس (در آدرس کد پستی ذکر شود)، تلفن همراه و تلفن ثابت.
موضوع معامله: مشخصات دقیق و کامل جغرافیایی، ثبتی و هندسی
مبلغ معامله: شامل قیمت واحد و قیمت کل به واحد پول رایج کشور، ریال یا معادل تومان.
زمان انجام معامله: زمان و نحوه پرداخت، زمان حضور در دفتر و تنظیم سند. برای نحوه پرداخت باید مشخص شود که خریدار چه مبلغی را در چه زمانی و با چه شرایطی به فروشنده می پردازد.
اگر این 5 مورد ذکر نشده باشد، مبایعه نامه ارزشی ندارد. پس از نوشتن این 5 مورد، موارد دیگری را برای توضیح بیشتر به اظهارنامه اضافه می کنند. اگر فقط این 5 مورد نوشته شود، مبایعه نامه ضعیف است، اما با اضافه کردن موارد زیر، استشهاد مشخص می شود:
- در صورت پشیمانی: فرض کنید خانه ای را دوست داشتید و اعلامیه نوشتید اما همسرتان می گوید من این خانه را دوست ندارم. باید در مبایعه نامه مشخص شود که اگر خریدار یا فروشنده پشیمان شود چه اتفاقی می افتد.
زمانی را برای پشیمانی مشخص کنید، به عنوان مثال، می توانید تا 24 ساعت پس از تنظیم سوگندنامه پشیمان شوید.
در صورت پشیمانی نیز خسارتی را تعیین می کنند که در اینجا باید میزان آن ذکر شود.
تقلب: در معاملات اصطلاحی به نام خیار وجود دارد. «خیار» به طور کلی به توانایی فسخ معامله اشاره دارد. انواع خیارات در معاملات ملکی وجود دارد مانند مجلس، تدلیس وغیره .
عموماً در مبایعه نامه، جمله «اسقاط کافه خیارات حتی فاحش» را می نویسند و می گویند ما با علم به عدم وقوع چنین اتفاقی، معامله می کنیم. ، و ما به هیچ وجه فسخ قرارداد خرید ملک نمی کنیم.
وقتی خریدار یا فروشنده اختیار را از دست داد و بعد از معامله متوجه شد که در هر زمینه ای فریب خورده است، نمی تواند هیچ کاری انجام دهد.
چیزی است و حق ایجاد اختلال در معامله را ندارد.
نکات مهم در معامله
مراقب باشید چه گزینه هایی را برای مستندسازی خانه قبول می کنید. با نوشتن “اسقاط کافه خیارات حتی فاحش ” اجازه لغو معامله را می گیرید.
- وسایل و لوازم : هنگام خرید ملک، وسایل خاصی در خانه وجود دارد. در این پاراگراف همه آنها را به تفصیل ذکر می کنید.
مثلا خانه ای با کولر آبی، بخاری، موتورخانه، کابینت، فرش، خط تلفن و… خریدم، بهتر است حواستان را جمع کنید و قرارهایتان را واضح بنویسید. اگر این بند را ننویسید، هنگام تحویل گرفتن خانه، ممکن است بخاری یا کابینت نداشته باشد و فروشنده همه چیز را با خود برده باشد.
پس از تکمیل موارد فوق، خریدار و فروشنده و حداقل دو نفر شاهد مبایعه نامه زیر را امضا می کنند.
در این مبایعه نامه نحوه پرداخت هزینه های انتقال سند نیز نوشته شود. بخشی از این هزینه ها با فروشنده و برخی با خریدار است. فروشنده باید تمام بدهی ملک را بپردازد.
مرحله دوم از مراحل معامله ملک: دریافت کد رهگیری
تا این بخش از مراحل معامله ملک خریدار و فروشنده به توافق و استشهاد کتبی رسیده اند. اما این مبایعه نامه منحصر به فرد نیست و ممکن است فروشنده خانه را به چند نفر دیگر بفروشد.
برای جلوگیری از این امر، پس از تنظیم مبایعه نامه، فروشنده و خریدار به شرکت های مجاز معاملات ملکی مراجعه می کنند تا مبایعه نامه خود را در سامانه جامع نرم افزاری ثبت کنند. مواظب باشید «آژانس املاکی» که به آن مراجعه می کنید باید رسمی و معتبر باشد.
سند خانه در دفتر اسناد رسمی
مشخصات ملک، خریدار و فروشنده در سامانه ثبت و کد رهگیری صادر می شود. این سامانه سراسری است بنابراین اگر فروشنده بخواهد ملکی را همزمان به چند نفر بفروشد سیستم ارور می دهد و می گوید برای این ملک کد رهگیری صادر شده است.
صدور کد رهگیری به معنای امن بودن تراکنش است و یکی از مراحل لازم برای مستندسازی منزل است. برخی افراد اظهارنامه را در آژانس املاک تهیه می کنند.
مرحله سوم از مراحل معامله ملک:
در این مرحله از مراحل معامله ملک، فروشنده به دفتر اسناد رسمی مراجعه می کند
در این بخش از انتقال ، فروشنده لازم است با شناسنامه و اصل سند به دفتر اسناد رسمی رفته و آنجا لیست مدارک لازم برای تشکیل پرونده را جهت تنظیم به فروشنده می دهد.
انتقال سند در اداره ثبت
فروشنده با نامه ای که از سردفتر می گیرد، مراحل زیر را برای نامگذاری و سند خانه طی می کند:
شهرداری یا بخشداری: فروشنده با نامه به شهرداری رفته و شهرداری باید بررسی کنید که بنا طبق پروانه ساخته شده یا نه . اگر بر طبق پروانه ساخته نشده ، فروشنده باید جریمه بدهد.
هزینه های نوسازی ساختمان و زمین نیز بخشی از هزینه انتقال سند است که باید پرداخت شود. فروشنده نیز باید هزینه ضایعات (جمع آوری زباله) را پرداخت کند و در آموزش و پرورش به شهرداری کمک کند.
ملک: 4% قیمت ملک، مالیات نقل و انتقال. البته باید بدانید قیمتی که دارایی روی ملک می گذارد با قیمت واقعی متفاوت است. به عنوان مثال اگر زمین شما 10 میلیون متر مربع باشد، قیمت ملک بیش از 10000 تومان نیست.
مطالب مرتبط: روش های پرداخت معاملات ملکی
مرحله آخر از مراحل معامله ملک: انتقال سند
در مرحله ی آخر مراحل معامله ملک فروشنده و خریدار با توجه به تاریخ ذکر شده در اظهارنامه جهت سند منزل در دفترخانه حضور خواهند داشت.
اگر یکی از طرفین در دفتر حاضر نشد و خریدار اصلا نتوانست با وی تماس بگیرد، موظف است تا پایان ساعت اداری در دفتر بنشیند. در صورت عدم مراجعه فروشنده به خریدار گواهی عدم حضور دریافت می شود.
اگر خریدار به هیچ وجه فروشنده را پیدا نکرد می تواند با گواهی عدم حضور به دادگاه مراجعه کند و حق پشیمانی را از فروشنده بگیرد.
در این جا فروشنده باید همه مدارک را به همراه داشته باشد و علاوه بر آن استعلام هایی که از شهرداری و .. دریافت کرده است را به دفترخانه بدهد.
