نرخ بازده سرمایه گذاری در ملک (ROI) و چگونگی محاسبه آن؟

نرخ بازده سرمایه گذاری در ملک چیست؟

بازار مسکن به عنوان یک بازار نسبتا کم ریسک در بین سایر بازارهای مالی همواره مورد توجه سرمایه گذاران در سراسر جهان بوده است. افراد مختلف به دلایل مختلفی در این بازار سرمایه گذاری می کنند، اما یکی از مهم ترین دلایل سرمایه گذاری مردم در بخش مسکن حفظ ارزش پول و کسب درآمد از این بازار است.

منظور از کسب درآمد از ملک عموماً اجاره ملک است. برای اینکه بدانیم سرمایه گذاری در کدام املاک سودآورتر است، ابتدا باید با نرخ بازگشت سرمایه آشنا شویم. یکی از شاخص های اصلی هر بازار مالی که مورد توجه سرمایه گذاران قرار می گیرد، نرخ بازده سرمایه گذاری است.

در این مقاله می خواهیم بدانیم نرخ بازده سرمایه گذاری در ملک چیست و چگونه محاسبه می شود، مقدار این شاخص را در مناطق مختلف تهران محاسبه کرده و تغییرات احتمالی در بازار اجاره مسکن را بررسی کنیم.

منظور از نرخ بازده سرمایه گذاری در ملک این است که اگر شخصی ملکی داشته باشد که آن را اجاره می دهد، پس از چند سال (با فرض اینکه این ملک هزینه دیگری نداشته باشد) پولی که در آن ملک سرمایه گذاری کرده است به او باز خواهد گشت، برای محاسبه این شاخص کافی است قیمت خانه و اجاره آن را بدانید.

برای اطلاع از قیمت خانه می توانید به آگهی های مشابه آن ملک در پلتفرم های آنلاین مراجعه کنید یا به آدرس واقعی مراجعه کنید. آژانس های املاک قیمت به روز خانه مورد نظر خود را دریافت کنید.

همچنین می توانید از آگهی های مشابه و راهنمایی مشاوران املاک برای یافتن قیمت تقریبی رهن و اجاره ملک استفاده کنید.

اما نکته مهم بعد از گرفتن مبلغ تخمینی رهن و اجاره این است که باید تمام این مبلغ را به اجاره تبدیل کنید. برای این منظور می توانید با استفاده از فرمول های رایج 100 به 3 (یا 10 میلیون تومان به 300 هزار تومان) مبلغ رهن را به اجاره تبدیل کنید.

سپس این مبلغ را با اجاره ملک اضافه کنید تا کل اجاره ماهانه ملک محاسبه شود. در نهایت این مقدار را در 12 ضرب کنید تا اجاره بهای سالانه ملک مشخص شود.

حال با تقسیم قیمت ملک بر اجاره سالانه آن، نرخ بازده سرمایه گذاری در ملک محاسبه می شود و اگر این عدد را برابر 20 فرض کنیم، به این معناست که اگر در آن ملک سرمایه گذاری کنید، بعد از 20 سال، اصل پول سرمایه گذاری شده در آن به سرمایه گذار باز می گردد.

این محاسبات نرخ بازده سرمایه گذاری در ملک را با یک مثال بیشتر توضیح خواهیم داد.

مثلا فرض کنید قیمت ملک 3 میلیارد تومان برآورد شده است. همچنین قیمت رهن و اجاره ماهیانه معادل 200 میلیون تومان ودیعه و 4 میلیون تومان اجاره بها می باشد.

حال برای تعیین اجاره بهای سالیانه این ملک کافی است مبلغ 200 میلیون تومان را بر 10 میلیون تومان تقسیم کرده و حاصل را در 300 هزار تومان ضرب کنید که معادل 6 میلیون تومان می شود.

 حال این عدد 6 میلیون تومان را با عدد 4 میلیون تومان اجاره ماهانه جمع می کنیم که معادل 10 میلیون تومان است که مجموع اجاره ماهانه ملک است و با ضرب این عدد در 12 ماه، اجاره بهای سالیانه ملک معادل 120 میلیون تومان خواهد بود. .

حال اگر قیمت خانه 3 میلیارد تومانی را بر اجاره سالیانه 120 میلیون تومانی آن تقسیم کنیم، حاصل برابر با 25 می شود که برابر با نرخ بازده سرمایه گذاری این ملک است، یعنی اگر شخصی در این ملک سرمایه گذاری می کند و ملک هزینه دیگری ندارد و قیمت ملک و اجاره آن هر سال به نسبت یکدیگر و همچنین به نسبت نرخ تورم افزایش می یابد.

پس از 25 سال، اصل پول به سرمایه گذار بازگردانده می شود.

اکنون که نحوه محاسبه نرخ بازده سرمایه گذاری در ملک را می دانیم، تفسیر آن نیز ساده خواهد بود. هر چه نرخ بازده سرمایه گذاری در ملک کمتر باشد برای سرمایه گذاری بهتر است و هر چه نرخ بازده سرمایه گذاری در ملک بیشتر باشد برای اجاره بهتر است.

میانگین نرخ بازگشت سرمایه در ملک در شهرها و کشورهای مختلف متفاوت است، اما معمولا بین 10 تا 50 سال است.

مثلاً فرض کنید شخص الف در سال 1394 در شرکت فرضی 1000000 تومان سرمایه گذاری کرده و یک سال بعد سهام خود را به قیمت 120000 تومان فروخته است. برای محاسبه نرخ بازگشت سرمایه، سود او (100000-120000=200000) را بر هزینه سرمایه گذاری که همان سرمایه گذاری اولیه است (100000) تقسیم می کنیم و نتیجه 20 درصد می شود.

با این اطلاعات شخص الف می تواند میزان سودآوری سرمایه گذاری خود در آن شرکت فرضی را با سایر سرمایه گذاری ها مقایسه کند. فرض کنید شخص ب در سال 1392 200000 تومان در شرکت فرضی History سرمایه گذاری کرده و در سال 1395 سهام خود را به مبلغ 2800000 تومان فروخته است.

نرخ بازده سرمایه گذاری در ملک شخص ب در شرکت تاریخچه 40 درصد خواهد بود. اکنون می توانید به راحتی با استفاده از ROI این دو نفر سودآوری این سرمایه گذاری ها را مقایسه کنید. نرخ بازده سرمایه گذاری در ملک شخص الف 20 درصد و نرخ بازده سرمایه گذاری در ملک شخص ب دو برابر و 40 درصد است. بنابراین به نظر می رسد سرمایه گذاری شخص ب در شرکت تاریخ، اقدام هوشمندانه تری بوده است.