برای موفقیت در هر بازاری، تسلط بر مسائل حقوقی ضروری است. یکی از این موضوعات مهم؛ انواع خیارات در معاملات ملکی  وجود دارد که در معاملات ملکی نیز بسیار مهم است.

ابتدا بگوییم که خیار به معنی اختیار در معامله میباشد و خیارات فسخ معامله یعنی اختیاراتی که خریدار و فروشنده برای فسخ معامله دارا میشوند.

در معاملات ملکی یا هر معامله دیگری معمولا قرارداد کتبی نوشته می شود که بر اساس آن حقوق طرفین مشخص می شود. اما به هر دلیل ممکن است یکی از طرفین بخواهد معامله را فسخ کند که جز با استفاده از خیارات امکان پذیر نیست.

بحث خیارات در سایر معاملات نیز مطرح است، اما در معاملات ملکی به دلیل پیچیدگی های آن و همچنین حجم سنگین این معاملات، طرفین معامله و همچنین مشاوران املاک باید با آن بیشتر آشنا شوند. در غیر این صورت یا حقشان ضایع می شود یا درگیر مسائل قضایی و حقوقی می شوند.

در این مقاله قصد داریم شما را با بحث خیار و انواع خیار مانند خیار تدلیس، خیار ، خیار غبن فاحش ، خیار مجلسی و اسقاط کافه خیارات آشنا کنیم و نکات مهم آنها را در معاملات ملکی توضیح دهیم.

معنای خیار چیست و چه کاربردی در معاملات دارد؟

در قوانین کشور انواع عقود یا عقود داریم که از نظر دوام و دوام به عقود مباح و لازم تقسیم می شوند. قانون مدنی ایران عقد مباح را عقدی می داند که «هر یک از طرفین هر وقت بخواهد می تواند آن را به هم بزند». نمونه ای از این قرارداد را می توان قرارداد وکالت دانست.

اما همین قانون عقد لازم را عقدی می داند که «هیچ یک از طرفین معامله حق فسخ آن را ندارند مگر در موارد معین». نمونه ای از این قرارداد می تواند قرارداد خرید و فروش یا اجاره ملک باشد.

در اینجا قانون به طرفین معامله حق فسخ معامله را با استناد به دلایل قانونی داده است که یکی از آنها بحث خیار است و انواع خیارات در معاملات ملکی.

.

نکته مهم در مورد انواع خیار این است که خیار در معامله مربوط به جرم یکی از طرفین نیست. یعنی این طور نیست که یکی از دو طرف معامله مجرمانه انجام داده است. بلکه حقی است که به طرفین داده می شود تا با استناد به اسناد و مدارک قانونی، ضرر را جبران کنند.

مثلاً فرض کنید در حین فروش ملک، به دلیل محرمانه بودن فروشنده در خصوص ویژگی های ملک، خریدار می تواند با اسناد قانونی خود ادعای فسخ معامله کند.

انواع اختیارات در معاملات ملکی و تجاری چیست؟

ماده 396 قانون مدنی انواع خیارات در معاملات را به 10 قسم تقسیم کرده است که برخی از انواع خیارات در معاملات ملکی کاربرد بیشتری دارد که در ادامه به تعریف هر یک می پردازیم.

انواع خیارات در معاملات ملکی

خیار شرط و چه کاربرد آن  در معاملات ملکی ؟

قانون مدنی شرط را شرط موقتی می داند که در متن عقد به آن پرداخته شده و به موجب آن طرفین می توانند معامله را فسخ کنند. مدت شرط باید در عقد قید شود و الا عقد باطل است.

این شرط در عقد، جبران ضرر طرفین معامله است. یعنی اگر یکی یا هر دو زیان ببینند حق فسخ معامله را خواهند داشت. مثلا خریدار ملک یا مستاجر شرط کند که طرف معامله تا تاریخ معین قسمتی از ملک مسکونی را تعمیر کند در غیر این صورت حق فسخ معامله را دارد.

بر خلاف برخی گزینه های دیگر، گزینه شرط شرط فوریت ندارد. یعنی طرفین می توانند بر اساس بازه زمانی تعیین شده برای شرط، معامله را فسخ کنند. فسخ قرارداد با اعلام صاحب حق بوده و نیازی به تایید تصمیم مراجع قضایی نیست.

به عبارت دیگر، در مورد خیار شرط، دادگاه تصمیم به فسخ یا عدم فسخ نمی دهد، بلکه فقط برای فسخ معامله حکم اجرا را صادر می کند تا سایر مراحل فسخ معامله از قبیل. استرداد ثمن معامله و غیره به صورت قانونی قابل پیگیری است.

انواع خیارات در معاملات ملکی

خیار غبن فاحش چیست و چه کاربردی در معاملات ملکی دارد؟

منظور از خیار غبن فاحش، حق فسخ معامله توسط یکی از طرفین زمانی است که متحمل ضرر و زیان قابل توجهی شده باشد. غبن در اینجا به معنای ضرر و زیان است و فاحش به معنای آشکار و بزرگ است.

گاهی یکی از طرفین معامله به دلیل بی اطلاعی از ارزش دارایی، آن را با تفاوت فاحشی نسبت به ارزش واقعی آن معامله می کند. خواه این شخص خریدار باشد یا فروشنده. در اینجا بسته به شرایط می تواند با مراجعه به خیار غبن معامله را فسخ کند.

اما این خیار شرایط خاص خود را دارد و به راحتی قابل اثبات نیست. از جمله اینکه معنای کلمه «فاحش » در قانون چندان روشن نیست و تشخیص آن از سوی مراجع قانونی نیز تا حدودی پیچیده است.

از جمله شرایط خیار غبن عدم تعادل اقتصادی در معامله است. یعنی تفاوت قیمت پرداختی و ارزش واقعی ملک باید مشخص و آشکار باشد. شرط دیگر مربوط به عدم اطلاع از ارزش واقعی ملک مورد معامله است. این عدم آگاهی باید قبل از معامله باشد.

خیار غبن در معاملات ملکی بسیار مهم است. معمولاً در قراردادهای خرید و فروش ملک به طور پیش فرض از این حق ساقط می شود. اما در صورت توافق طرفین می توانند این گزینه را به متن قرارداد اضافه کنند.

انواع خیارات در معاملات ملکی

خیار مجلس و کاربرد آن در معاملات ملکی ؟

خیار مجلس یکی  انواع خیارات در معاملات ملکی است و به قدرتی اطلاق می شود که هر یک از طرفین با حضور در مجلس می توانند از آن برای فسخ قرارداد استفاده کنند. این حق پس از خروج از مجلس سلب می شود.

مدت زمان این گزینه ممکن است کوتاه باشد، اما از آنجایی که جلسات معاملات املاک و مستغلات از اهمیت خاصی برخوردار است.

انواع خیارات در معاملات ملکی

خیار تدلیس چیست و چه کاربردی در معاملات ملکی دارد؟

خیار تدلیس یکی دیگر از انواع خیارات در معاملات ملکی است که اتفاقا بسیار کاربرد دارد. منظور از تدلیس حیله و فریب یکی از طرفین معامله است که اگر این فریب نبود طرف مقابل حاضر به انجام معامله نبود.

در صورت بروز اختلاف در معامله، طرف مقابل حق فسخ آن را دارد. از آنجایی که معاملات املاک و مستغلات پیچیده تر از سایر معاملات است، امکان تقلب بیشتر است.

فسخ معامله با استفاده از خیار تدلیس مستلزم شواهد و مدارک کافی است. برای جلوگیری از تدلیس توصیه می شود تمام قول های طرفین و صحبت های آنها در مورد اموال مکتوب شود.

یک نکته بسیار مهم در مورد خیار تدلیس این است که بقیه خیارات در معاملات ملکی قابل ابطال است اما خیار تدلیس همچنان معتبر است و قابل ابطال نیست. زیرا این خیار مربوط به حیله و فریب یکی از طرفین است.

انواع خیارات در معاملات ملکی

منظور از اسقاط کافه خیارات در معاملات ملکی ؟

منظور این است که هر یک از طرفین بر اساس خیارات مختلف، حق فسخ معامله را می گیرند. بنابراین در بسیاری از معاملات از عبارتی تحت عنوان «طبق توافق طرفین تمام خیارات باطل می شود» استفاده می شود.

این عبارت عدم صلاحیت طرفین برای فسخ معامله با استفاده از گزینه های مختلف را نشان می دهد. با این حال، خیار تدلیس در هر صورت باقی می ماند.

امکان استفاده از اسقاط کافه خیارات نیز وجود دارد اما در ادامه قرارداد با افزودن شرایط فسخ معامله می توانید از خیار شرط نیز بهره مند شوید. یعنی اسقاط کافه خیارات مانع استفاده از شرط خیار نمی شود.